许小乐:套内面积计价不会导致房价上涨

日前,住建部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发舆论关注。有观点认为,这样会导致房价大幅上涨。我们认为,使用套内面积交易只是度量维度的变化,即便计价方式有所调整,也只会导致两种不同口径的房价数据不可比,不会影响市场交易的实际价格,更不至于引发市场波动。

公摊面积的来由和价值

公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。每套与公用建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公摊面积是小区建设的必要组成部分。这些公共区域需要开发商配建,开发商将公共区域的建设成本平摊到业主身上。

消费者所购房屋的建筑面积和套内面积本身就是两个并存的指标。开发商在销售合同中都明确标明了建筑面积和套内面积,并不存在坑蒙消费者的行为。认为“买了100平的房子实际获得70平”存在不公平是没有道理的。

公摊面积和套内面积的配比没有固定的标准,取决于不同消费者的需求。适度的公摊能够增加小区居住舒适度,过大的公摊面积意味着需要为之付出更高的维护成本,过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。在市场竞争环境中,开发商并不会为了赚钱而故意增加公摊面积,这样的房子因使用效率低不好卖。

实际中,别墅公摊率最低,一般在1%-8%之间;其次是多层住宅,其中7层以下住宅公摊率为7-12%;7-11层住宅公摊率为10-16%。高层建筑有电梯、电梯前室及安全通道等占用空间,故高层建筑的公摊面积要更大,12-33层住宅公摊率通常为14-24%。

为什么要修改计价方式?

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”与现行的《商品房销售管理办法》并不冲突。当前办法规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,只是市场上习惯以建筑面积为计价标准。之所以强调按照套内面积,是为了引导市场更加关注住房的居住属性,从实际使用的角度评估我国住房条件,推动住房高质量发展。

公摊面积之所以被消费者“吐槽”,主要原因是:

第一,在预售制的情况下,建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异,容易误导消费者。建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,如果消费者只关注建筑面积,等拿到房子时可能发现实际使用面积不一定符合自己需求,以为自己被欺骗。

第二,公摊面积存在不透明。对于买房人来说,公摊面积不像室内面积那么容易量出来。业主并不知道实际的公摊面积是多少,小区内所有业主公摊面积之和可能大于实际总公摊面积,这其中暗含很大的灰色空间,容易导致纠纷。

第三,包含公摊面积的衍生费用计算存在不合理。如暖气费的计算方式包含了楼梯、过道等。精装房可能存在公共区域装修成本分摊的问题。房地产交易税收以建筑面积征收,包含了不被使用的公摊部分。但有问题的不是公摊面积,而是衍生费用的计算方式。

因此,以套内面积计算,可以杜绝公摊面积不透明的问题,也可以规避消费者在衍生费用方面的纠纷,有利于维护消费者的利益。

改变计价方式对房价没有影响

决定房价的是供需关系,不是计价方式。消费者愿意为某套建筑面积100平方米、套内面积80平方米的房屋出价500万,这就意味着,按照建筑面积计算,均价为5万元/平方米,按套内面积算,为6.25万元/平方米。不能因为更改了计价方式,房价就从5万涨到6.25万。同样,房价的计价方式变化只是造成不同口径数据的不可比,并没有改变市场价格。在同样的市场条件下,消费者总的购房成本不变。以套内面积计算的衍生费用是否会降低,还要看单价是否会提高。

需要更多的配套政策

住宅建筑应以套内使用面积进行交易尽管不影响房价,但该调整对开发商未来建房可能会产生影响。开发商会尽可能增加套内面积(比如增加阳台面积),缩减公摊、降低绿化面积,或者降低其他可操作的品质。但现行的国家建筑标准以及《住宅项目规范》征求意见稿里也对走廊和公共部位通道以及公共楼梯等设置了建筑标准,如走廊和公共部位通道的净宽不应小于1.2m,局部净高不应低于2 m;公共楼梯的梯段净宽不应小于1.00m;建筑高度超过18m时,公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m;公共出入口门洞口宽度不应小于1.20m。有强制性的建筑标准,开发商在公摊上压缩的空间也相对有限。

目前上述文件尚处于征求意见阶段,到真正实施还需要一系列政策的配置,包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如,要做好房价统计数据的可比性衔接,调整普通住宅和非普通的划分标准等等。因此,不必对上述政策做过度解读。

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